关注公共维修基金：房屋“养老金”如何唤醒?

　　业主买房时,提前交了房屋的“养老金”和“治病钱”,但真到使用时,却重重受阻、提不出来。2012年我省曾对165个需要维修的住宅项目进行了调查,最终放弃维修的有50个,由相关业主或物业公司垫资维修的有106个,只有9个成功直接申请到维修资金。这不仅造成了金融资源浪费,也给群众生活带来不便。

　　这笔糊涂沉睡的房屋“养老金”,该如何唤醒?

　　不应盲目追求高使用率

　　维修金的低使用率,一直是公众质疑的焦点。

　　据权威媒体披露,全国缴存的公共维修基金总额已经超过万亿元,但是使用率却不足1%。截至2013年7月,北京缴存维修基金348.1亿元,使用5.38亿元,使用率为1.55%。截至2012年10月,广州市缴存维修资金约81亿元,使用8千万元,使用率为0.99%。

　　这组数据被广为传播,用于证明维修金使用率低、流通不畅。但是,维修金使用率应该达到多少才算正常合理?目前业界对此并没有形成明确共识。

　　从理论角度分析,维修金的使用率并非越高越好,因为居高不下的维修金使用率,从侧面反映出房屋建筑质量令人担忧。

　　事实上,在做到房屋“应修尽修”的前提下,维修金使用率低未尝不是一件好事。因为这表明房屋质量可靠,而且业主能够对房屋进行科学养护。

　　但当前的现实状况是,城市大量住宅已经进入15年维修高峰期,业主们想要支用维修金,却遭遇种种阻挠。

　　如何理顺运行机制,盘活维修资金,做到房屋“应修尽修”,成为摆在城市管理者面前的民生课题。

　　“双2/3”表决需灵活操作

　　维修金使用必须满足“双2/3”的表决条件,这是我国法律设定的限制门槛,目的在于保障维修金专款专用。它是维修金安全、稳妥运行的“安全锁”。

　　但在多地的实践案例中,由于共识难以达成,这一“安全锁”反而成了“拦路虎”,使得维修金成为一笔难以使用的“死账”。

　　为破解这一决策困局,各地已经进行了一些有益探索。

　　有的地方研发了业主表决电子投票系统。遇有小区公共事务需要表决,业主便会收到短信,可通过手机、网络投票。投票数据直接传到管理部门。这不仅提高了业主的投票率,也杜绝了原来纸质选票中冒用业主签名、虚假投票的现象。

　　去年11月,济南历下区春天花园小区楼房的单元门和对讲系统损坏,首次使用电子投票系统征求业主意见。相关业主全部参与投票,73%业主同意,对应房屋面积占比73.33%,达到法定“双2/3”标准,成功申请使用维修资金。不到5个工作日,工程预算资金便划转到了物业。

　　“倒1/3”表决模式,也被认为是一种突破决策困局的可行办法。

　　去年,浙江省出台新规,公共维修方案公示以后,只要建筑物内所有权人不超过1/3的人书面提出反对意见,就视为公示同意。

　　而据媒体报道,青岛市也曾有过先例。市民已购买产权的房屋在动用房屋维修金时,并不需要所有邻居签字。维修预算进行公示后,如果没有居民提出异议或者异议不成立,就可申请使用维修金。

　　从字面上来看,“2/3同意”和“不超过1/3反对”,意思相差无几。但从执行的角度来看,这种“倒1/3”模式,巧妙地绕过了“双2/3”的限制,大大提高了法律的可操作性。